研究房地產(chǎn)項目營銷黃劃對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷素質(zhì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活力和競爭力，健康、穩(wěn)步地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，更好地滿足人們生產(chǎn)和生活的需要，都具有現(xiàn)實意義。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品以及房地產(chǎn)市場存在著特殊性，決定了房地產(chǎn)營銷策劃的特征。

(1)系統(tǒng)性

房地產(chǎn)活動策劃的系統(tǒng)性主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，房地產(chǎn)營銷策劃必須以影響房地產(chǎn)市場各類因素的分析為基礎(chǔ)，而影響房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)及其變化趨勢的各種因素是一個大的系統(tǒng)。

這一系統(tǒng)從宏觀方面看，由各級政府有關(guān)房地產(chǎn)市場營銷的政策體系與內(nèi)容(如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、財政政策等)以及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境(如人口數(shù)量、收入水平等)等構(gòu)成;從微觀方面看，包括房地產(chǎn)市場的供應(yīng)、需求和中介等。其次，房地產(chǎn)市場營銷的運行是由輸人、過程及輸出三個部分構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 這一系統(tǒng)包括兩個方面的內(nèi)容:一是房地產(chǎn)市場營銷策劃系統(tǒng)運行中資源的輸人和輸出， 二是房地產(chǎn)市場營銷策劃系統(tǒng)戰(zhàn)略的輸人和輸出。

 (2)整體性

  房地產(chǎn)營銷策劃的整體性可以從縱向和橫向兩個角度來理解。從縱向看，一方面，由于房地產(chǎn)商品價值大、房地產(chǎn)市場地域性強(qiáng)以及信息不暢通的特點，使房地產(chǎn)商品在流通領(lǐng)域停留的時間比較長，長達(dá)數(shù)年是正�，F(xiàn)象。僅整個銷售過程而言，都要經(jīng)歷預(yù)售、銷售中期以及銷售后期三個時期。這就要求不同時期的房地產(chǎn)營銷策劃活動和方案具有前后連貫性。另一方面，房地產(chǎn)營銷策劃過程本身也具有整體性。從房地產(chǎn)市場研究，經(jīng)過市場細(xì)分和目標(biāo)市場的選擇，到房地產(chǎn)市場競爭戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的確定、顧客關(guān)系的管理，再到產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略以及促銷策略的制定，就是前后一氣呵成的過程。而且任何一個方面的變化，往往牽涉到其它方面的改變。從橫向看，房地產(chǎn)市場營銷策劃計劃的制訂和實施不僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部營銷、財務(wù)、工程質(zhì)量管理以及材料采購等部門，也需要銀行、設(shè)計部門、工程建設(shè)承包商以及建筑材料和房屋設(shè)備供應(yīng)企業(yè)等外部企業(yè)的配合。

  (3)政策和法律的敏感性

  從法律角度看，首先房地產(chǎn)商品流通的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，而不是房地產(chǎn)商品實體的移動，在房地產(chǎn)商品產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中需要有法律的保障，其次，房地產(chǎn)商品因使用周期長，同一房地產(chǎn)商品在其使用期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)可能多次轉(zhuǎn)移;再次，在法律形態(tài)上，房地產(chǎn)商品的產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)以及典權(quán)等形態(tài)，不同形態(tài)的權(quán)益包含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，涉及的法律條款也不一樣，在營銷時需要加以特別注意。同時，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，房地產(chǎn)商品的使用權(quán)和所有權(quán)都可用于抵押、典當(dāng)和信托等。  所有房地產(chǎn)權(quán)屬在登記、轉(zhuǎn)移而完成房地產(chǎn)交易時，都需要法律提供保障。因此，房地產(chǎn)營銷策劃與法律制度有密切的聯(lián)系。從政策角度看，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用以及房地產(chǎn)在國民財富和社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位，決定了政府必然通過各種形式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，這一方面減弱了房地產(chǎn)市場運行的自由程度;另一方面，也使房地產(chǎn)市場的供求狀況和變化趨勢受政策的影響很大，比如寬松的貨幣政策和財政政策往往帶來房地產(chǎn)商品的供需兩旺。因此，無論是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的判斷，還是營銷策略的制定，都必須密切注意與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策現(xiàn)狀及其變化趨勢。